こんにちは。プロタイムズ松戸店です。

今回は賃貸物件のオーナー様にぜひ活用していただきたい「住宅セーフティネット」制度についてお話しします。補助金を利用して賃貸物件をリフォームすることができ、空き部屋対策にも有効です。

• 様々な理由から賃貸物件のリフォームに手が付けられない
• 築年数が古く、家賃を安くしても入居者がなかなか集まらない

こういった方はぜひ最後までお読みください！

1. 住宅セーフティネットとは？

高齢者、障害者、子育て世帯などの住宅の確保に配慮が必要な方（住宅確保要配慮者）の入居を拒まない住宅として登録した賃貸住宅（セーフティネット住宅）を対象に、改修費補助などの経済的支援や住宅確保要配慮者への居住支援を行う制度です。

住宅セーフティネット住宅には、「登録住宅」と「専用住宅」があります。

「登録住宅」は住宅確保要配慮者以外の入居も可能です。さらに、入居者を住宅確保要配慮者に限定する「専用住宅」として登録することにより、より手厚い補助を受けることができます。

住宅セーフティネットに登録するメリットとして、大きくは以下の2つが挙げられます。

①住宅確保要配慮者を紹介してもらえることにより、安定した入居率を実現できる

セーフティネット住宅として登録した住宅は 専用WEBサイトに掲載され広く周知されるため、入居者が確保しやすくなります。

また、住宅セーフティネットを通して入居した方は、長く入居する傾向にあるため、経営の安定化にもつながります。

②専用住宅として10年以上登録する事を条件に、改修補助金や家賃補助が受けられる

リフォームをした際の改修補助金は、工事金額の3分の1（国からの補助）。工事要件によって、最大1000万円までの補助が受けられます。（補助金額は工事内容で異なります）

また、改修工事の一部（耐震改修等）は地方自治体からもプラスで最大50万円（工事金額の3分の1）の補助が受けられます。要件が非常に複雑な為、詳しく知りたい方はお気軽にご連絡ださい。

その他、国及び地方自治体が家賃をオーナー様に補助金として供出する「家賃低廉化補助」や「改修費融資」などの支援も受けられます。

また、「家賃債務保証料、孤独死・残置物に係る保険料等の補助」もあり、安心して住宅確保要配慮者を受け入れることができます。

【どういった方が住宅確保用配慮者にあたるのか？】は住宅確保要配慮者の範囲をご覧ください。

2. 適用される条件・

それでは、適用される条件となっている「規模要件」「設備要件」「構造要件」「その他要件」について、それぞれ見ていきましょう。

• 規模要件：
  • 各住戸の床面積が25m²以上（約13.7畳）
  • （台所・収納・浴室・シャワー室が共同利用の場合は18m²以上）
• 設備要件：
  • 台所・便所・収納設備・浴室もしくはシャワー室を備えること
  • （共同でもOK）
• 構造要件：
  • ①消防法・建築基準法に違反していないこと
  • ②新耐震基準に適合していること

特に「構造要件」において、1981年以前竣工のアパートは新耐震基準に適合していない可能性が高いため、耐震診断をされることをお勧めします。

• その他要件：
  • ①入居者を不当に制限しないこと
  • ②家賃が近傍同種の住宅と均衡を失しないこと
  • ③国の基本方針・地方自治体の供給促進計画に照らして適切なものであること

上記の条件を満たした賃貸物件が「住宅セーフティネット」の対象となります。

弊社では現地調査時にこれらの要件のチェックを行い、場合によっては必要な対策も一緒にご提案いたします。

3. どんな家が向いているか？

では、【住宅セーフティネットに登録する賃貸物件として最適な条件】とは、どんな条件なのでしょうか。

これらの条件に当てはまる場合は、制度の登録を検討しても良いでしょう。

また、上記のような格安物件を購入して住宅セーフティネット専用住宅として活用する方法も今後流行るのではないかと思っています。

4. リフォーム費用の内容と補助金額

＜事例１＞耐震補強工事

• 工事内容：旧耐震基準から新耐震基準への耐震工事
• 工事金額：約60万円
• 補助金支給額：約40万円（地方自治体分含む）

＜事例２＞バリアフリー改修工事

• 工事内容：浴室・トイレ改修
• 工事金額：約90万円
• 補助金支給額：約60万円（地方自治体分含む）

＜事例３＞外装改修工事

• 工事内容：屋根、外壁等の塗装（住居のために必要最低限度必要と認められた工事）
• 工事金額：約150万円
• 補助金支給額：約50万円

建築士等の専門家による調査が必要です

上記の工事はほんの一例です。実際に活用する際は専門家にご相談する事をおすすめします。

5. 住宅セーフティネット制度登録への障害・デメリットについて

①耐震基準に一定の基準がある

登録するにあたり「新耐震基準」以上の耐震性が確保されている必要があります。

1981年5月31日以前に竣工した建物は「旧耐震基準」であることが多く耐震工事が必要です。

実は耐震基準を満たしていない事を理由に登録できない事例が多くあり、耐震工事を行おうと思っても費用が高額で断念されるオーナー様が多くいらっしゃいます。

弊社では管理建築士の芳賀が本年4月より松戸市木造住宅耐震診断士として登録されることが決定しており、耐震診断・工事を行える体制を整えています。

また、工事費用も極力抑えられるような工法を取り入れており、補助金活用も併せて行う事でオーナー様の負担を軽減できます。

詳しくは「【無料耐震診断受付中】松戸市の耐震診断・耐震リフォームの補助金・減税情報(2024年版)」をご覧ください。

②専用住宅として最低10年の登録が必要

補助金を活用する上で必須条件となるのが「専用住宅」として最低10年間の登録が必要な事です。

この間は一般の入居募集が出来なくなるため注意が必要です。

立地や家賃設定によっては逆に入居が集まりにくい状況にもなるため、事前にしっかりとした計画立案や専門家も交えた検討が必要です。

弊社では「オーナー様」「居住支援法人(専門家)」「弊社」の3者事前協議を行う事で事前リスクを極力軽減できる体制を作っております。

6. 実際のところどうなの？

ここまで良い話ばかりしてきましたが実際のところはどうなのでしょうか？

千葉県内で要配慮者向けに住宅の紹介や、要配慮者への訪問・見守りを行う法人団体である、一般社団法人・千葉県居住支援法人協議会様にお聞きしました。

一般社団法人　千葉県居住支援法人協議会

特に、自治体からの住宅扶助費以下となる安価な家賃に関しては、ほぼ絶対条件との事でした。築年数が新しく、家賃が高額な物件は基本的にはこの制度には向かないそうです。

Q3：家賃が回収できなくなる様なリスクはありますか？

全くないわけではないが、家賃保証会社や代理納付制度を活用することで、リスクをかなり軽減することが可能です。

7. まとめ

現在、日本では高齢者や障がい者等の住宅の確保に配慮が必要な人々が増加している一方で、民間の賃貸住宅の空き家は増加傾向にあります。民間の空家と住宅確保要配慮者をうまくマッチングできれば、これら両方の課題を解決できる可能性があるのです。

これまで空室状態に悩みつつ、賃貸物件のリフォーム工事を躊躇していたオーナー様、この「住宅セーフティーネット」の制度を活用してみてはいかがでしょうか。

弊社では、建築士が現場調査を行い、リフォームのご提案、工事から補助金の申請まで、一貫してお手伝いさせていただきます。